Deja un comentario

Guía compra de vivienda en España por no residentes


Algunos consejos para adquirir una propiedad en España por no residentes.

0) Sumario

  • 1) Resumen del proceso de adquisición de una vivienda en España por un no residente
  • 2) Gastos habituales
  • 3) Preguntas frecuentes
  • 4) Ejemplo de gastos comunes por la adquisición de una vivienda usada sin hipoteca

1) Resumen del proceso de adquisición de una vivienda en España.

1.1. Movimientos de capitales. Entrada de dinero en España procedente del exterior

Conforme a la normativa española en vigor a día de hoy (22/06/2011) sólo puede entrar y salir libremente en territorio español con un capital no superior a 10.000,00 euros por persona y viaje. Cantidades superiores deben ser declaradas en control de aduanas a la entrada y salida de territorio español. Igualmente deberá informarse sobre cuáles son los límites fiscales y aduaneros en su país de origen a fin de cometer ninguna infracción penal o administrativa porque probablemente tendrá que realizar alguna formalidad si la cantidad que pretende desplazar supera cierta cifra.

1.2. Documentos privados de compraventa.

El proceso de compraventa se desarrolla en varias etapas. Algunas discurren entre personas privadas y la última se lleva a cabo ante notario. Generalmente el comprador suele pactar con el comprador, a fin de que la propiedad sea reservada durante cierto tiempo, el pago de una cantidad -que suele ser un 10 % del precio del inmueble-. Esta operación se formaliza en un documento privado, que se denomina de muchas formas y que presentan ciertas diferencias en su naturaleza jurídica: contrato de arras, opción de compra, documento de reserva, contrato de promesa de compraventa, etc. Aquí se suelen establecer las condiciones básicas de la futura compraventa, como plazo máximo en que se celebrará la compraventa, precio de compra, distribución de gastos e impuestos entre comprador y vendedor, consecuencias del incumplimiento de formalizar la futura compraventa, pactándose normalmente la pérdida de la reserva -si incumpliera el comprador- y la devolución del doble de la cantidad entregada -si incumpliera el vendedor-.

1.3. Ortogamiento de escritura pública de compraventa.

Se realiza ante notario público y en ella se refleja el contrato de compraventa. Generalmente a fecha de la firma de la escritura pública se abona la totalidad del precio y se entrega la llave y, con ella, la posesión del inmueble. Por imposición de la normativa de Prevención de Blanqueo de Capitales, el pago deberá hacerse con intervención de entidad bancaria, normalmente mediante cheque bancario emitido contra cuenta corriente de no residentes. Por ello el comprador deberá abrir una cuenta corriente en territorio español. También, a fecha de la firma ante notario, deberá haber obtenido el N.I.E. (número de identificación de extranjeros).

1.4. Préstamo hipotecario.

Si la compra se realiza mediante financiación hipotecaria, al acto de otorgamiento de escritura pública deberá acudir la entidad bancaria, mediante representante, que simultáneamente a la venta, formalizará junto al comprador, en otra escritura indepedendiente ante notario, el préstamo hipotecario. Anteriormente a la firma de la hipoteca, banco y comprador habrán tenido que convenir las condiciones, financiación, plazo de amortización, etc.

1.5. Pago de impuestos.

Con posterioridad al otorgamiento se abonan los impuestos. Para ello el comprador deberá ser inscrito en la Agencia Tributaria como obligado tributario, de lo contrario no se le aceptará ningún pago.

1.6. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Una vez satisfechos los impuestos de la transmisión la finca deberá inscribirse, para gozar con la máxima protección jurídica. El abono de tales impuestos son condición de acceso.

2) Gastos habituales

2.1) Impuestos (vigentes a fecha de 24/06/2011)
2.1.1) Compraventa de vivienda usada

Lo habitual en Andalucía (en Costa del Sol) es la siguiente distribución:

A cargo del comprador:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.): 7 % sobre el precio de la venta.

A cargo del vendedor:

  • Impuesto local de Plusvalía: Cantidad variable a determinar según el valor catastral del suelo y el tiempo de permanencia en el patrimonio del vendedor. Puede ser un pequeño o elevado, superior a tres mil euros. Conviene informarse previamente.
2.1.2) Compraventa de vivienda nueva

A cargo del comprador:

  • Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A.): 8 % en caso de viviendas y garajes anejos a la vivienda; 18 % por locales y garajes aislados.
  • Impuesto sobra Actos Juridicos Documentados (I.A.J.D.): 1 % sobre el precio de la venta.

A cargo del vendedor:

  • Impuesto local de Plusvalía: Cantidad variable a determinar según el valor catastral del suelo y el tiempo de permanencia en el patrimonio del vendedor. Puede ser un pequeño o elevado, superior a tres mil euros. Conviene informarse previamente.
2.1.3) En caso de financiación hipotecaria

En Andalucía, a cargo del comprador:

  • Impuesto sobre actos jurídicos documentados (I.A.J.D.): 1 % sobre el capital prestado, intereses y costas.
2.2) Gastos notariales

Según uso en Andalucía, a cargo del comprador

2.3) Gastos de Registro de la Propiedad

A cargo del comprador.

2.4) Gastos de abogado

Comprador y vendedor abonarán los servicios de sus respectivos abogados, o por mitad si fuera de designación común.

3) Preguntas frecuentes

3.1) El vendedor (o la inmobiliaria) me piden una señal -depósito- de 30.000 euros en efectivo, ¿debo pagarla?

En principio deberá tener en cuenta que algunas inmobiliarias o algunos vendedores les van a pedir dinero sin mayores explicaciones. Eso puede ser un gran problema. Como dijimos más arriba, si usted pretende pagar esa cantidad en España deberá cumplir con las normas sobre movimientos de capitales. Si usted trae ese dinero, o una cantidad superior a 10.000 euros, sin declararla a su llegada a España, luego no podrá justificar ese importe en la escritura de venta, pues deberá justificar su entrada en España por medio legal. Es un error bastante frecuente que usted debe evitar.

Recomendamos que antes de realizar una transacción, contacte desde su propio país con algún profesional (abogado) que le guíe en todo el proceso para evitar cometer algún delito o infracción administrativa sobre blanqueo de capitales. Podemos ay udarle desde el primer momento.

3.2) ¿Debo abrir una cuenta corriente en España? ¿Puedo abrirla desde mi país haber viajado todavía a España?

Deberá abrir una cuenta corriente a la primera oportunidad. Primero porque deberá justificar el origen del dinero con que paga el precio de la venta en el momento de otorgar la escritura pública ante notario, evitando incurrir en infracciones contra la normativa de blanqueo de capitales. Segundo, por un elemental principio de seguridad: no debe desplazarse con demasiado dinero encima. Tercero, porque, después de la compra deberá domiciliar gran parte de sus recibos de mantenimiento de la vivienda: electricidad, agua, teléfono, algunos impuestos, etc.

Usted puede abrir una cuenta corriente desde su país de origen sin haber viajado todavía a España. Algunos bancos ofrecen esa posibilidad. En cualquier caso, puede abrirse con poderes. Podemos ayudarle en esta gestión.

3.3) Quiero comprar mi vivienda con financiación hipotecaria, ¿me pueden ayudar?

Si usted pretende financiar su vivienda podemos ayudarle de dos formas:

1. Si usted tiene un banco de preferencia, podemos revisarle el préstamo hipotecario, sus condiciones y, en su caso, negociarlas.
2. También le podemos ofrecer hipotecas a su medida a través de nuestros bancos colaboradores.
3.4) Después de la compra, ¿qué gastos tendré por mantener una vivienda en España?

Normalmente serán los siguientes:

  • 1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.)
  • 2. Tasas de recogidas de basuras.
  • 3. Gastos por suministros: agua, electricidad, gas y todos los contratados por el propietario.
  • 4. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (I.R.N.R.)

Si tiene una hipoteca:

  • 1. Seguro de vivienda, cuyo beneficiario es el banco.
  • 2. En algunos casos, seguro de vida, cuyo beneficiario es el banco.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: