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Comentarios sobre las medidas del Gobierno de protección para quienes pagan hipoteca


El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto Ley que contiene un amplio conjunto de actuaciones para fomentar de forma inmediata la protección social de los ciudadanos.

Se trata de medidas que vienen a apoyar a quienes se encuentran en una situación más difícil sin cuestionar la solvencia y fiabilidad de nuestro sistema hipotecario y que, además, distinguen adecuadamente entre la situación subjetiva de los deudores, aplicándose a quienes se encuentran en posiciones de necesidad.

El primero de los Decreto-Ley incluye dos medidas de apoyo a las personas con deudas hipotecarias en situaciones difíciles:

Se incrementa la cuantía de los ingresos inembargables cuando, una vez ejecutada la hipoteca y vendido el bien, queda todavía un saldo vivo de deuda. Si hasta ahora la cuantía inembargable se limitaba al salario mínimo interprofesional (SMI), más un 10% en el caso de estos deudores, ahora esa cuantía se elevará hasta el 150% del SMI. Es decir, de poco más de 700 euros hasta 960 euros.

Además, si existen otros familiares (miembros de la familia nuclear) sin ingresos, o con ingresos inferiores al SMI, esa cuantía se eleva en un 30% adicional por cada uno de esos familiares. Así quien tenga a cargo dos miembros de su familia nuclear sin ingresos propios verá elevado el límite de inembargabilidad hasta 1.350 euros.

El vicepresidente primero del Gobierno, Alfredo Pérez Rubalcaba, ha destacado en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que estas medidas ofrecen un “mínimo vital a aquellas familias que han comprometido sus salarios en su hipoteca y que han visto como el banco ejecutaba esa hipoteca, perdían su casa, y los avales para esa hipoteca, por ejemplo, sus salarios, se podían ver afectados”.

En segundo lugar, se adoptan dos reformas para garantizar que la subasta del bien hipotecado no dará lugar a situaciones abusivas ni al malbaratamiento del bien. En primer lugar, se facilita el acceso de más compradores a esa subasta, mediante la disminución de la cuantía del depósito previo; y, en segundo lugar, se eleva el límite mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien del 50% actual al 60%, y se elimina la posibilidad actual de que en determinados casos el acreedor pudiera adjudicarse el bien incluso por debajo de esos límites.

Fuente: La Moncloa. El Gobierno aprueba medidas de protección para quienes pagan hipoteca y de apoyo a pymes y emprendedores [Consejo de Ministros/Resúmenes].

Comentario:

El Decreto Ley aprobado por el Gobierno, que habrá de ser ratificado -o rechazado- por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días, eleva el mínimo vital de las familias que se ven envueltas en un procedimiento de ejecución hipotecaria y establece ciertas medidas que pretenden hacer de las subastas un sistema más equitativo y rentable.

Las medidas todavía están lejos del propósito de consumidores y algunos agentes sociales de ceñir el importe de la deuda al valor de la vivienda, mediante la dación en pago, pero pueden causar algunos efectos beneficiosos en las relaciones del banco con los clientes, generalmente sometidos a situaciones de predominio del poderoso frente al usuario.

El préstamo hipotecario, como es sabido, se constituye en un documento público -ante notario- que abre el camino de la demanda ejecutiva, ante el impago. Contra esta demanda pocas excepciones pueden oponerse (pago, prescripción, compensación y algunas más).

Las negociaciones entre el cliente y el banco, para evitar la ejecución, suelen consistir en una rendición incondicional, en el que el banco establece las condiciones de la novación hipotecaria (nuevo contrato de préstamo que sustituye al previo, incumplido). Para acceder a esta novación, el banco puede exigir nuevas garantías, tasaciones adaptadas a los tiempos, liquidación inmediata de una gran parte de la deuda.

El banco se avenía a la novación, no por sentimiento de piedad, sino por la certeza de que la ejecución, dado el desplome del precio de la propiedad inmobiliaria, no le sufragaría ni la mitad del importe del préstamo, pues las subastas suelen ser poco generosas en tiempos de crisis. Además de la garantía hipotecaria el banco podía dirigirse -y todavía puede- contra la totalidad del patrimonio del deudor, pero puesto que el que se arruina se suele arruinar para toda la vida y se convierte en insolvente, al banco no le satisfacía tener decenas de miles de euros repartidos en créditos incobrables.

Esto era la baza que se utilizaba en las negociaciones para conseguir la novación que evitara, in extremis, una ejecución hipotecaria.

El Decreto Ley aprobado por el Gobierno, teóricamente elaborado para ayudar a los desheredados de la Nueva Economía, podría perjudicarles enormemente. En apariencia, la medida supone cierto alivio para las familias. Elevar el mínimo inembargable es como modificar el techo de la pobreza. Los pobres -insolventes- serán un poco menos pobres y eso está bien. Pero la idea de conseguir que los precios de los inmuebles hipotecados se eleven en subastas, dando más acceso y promoción a las mismas, podría hacer de esta práctica -hasta ahora ruinosa- algo rentable, y los bancos que temen una subasta tanto como el ejecutado podrían encontrar en la misma un remedio para satisfacer sus créditos.

En consecuencia, apartado el temor a la subasta, el cliente se vería con menos argumentos a su favor para intentar un acuerdo con el banco (novación hipotecaria) que impida o paralice la ejecución, pues a lo mejor al banco ya le interesa seguir hasta el final y no refinanciar créditos aparentemente incobrables.

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